Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vừa có kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc cần thiết giảm thiểu những thủ thô lỗ hành chính trong thi công để gỡ khó cho doanh nghiệp, từ đó góp phần giảm giá căn hộ.
Ông Nguyễn Văn Đực “Luận văn làm dối”
Ông Nguyễn Văn Đực nói: Năm 2006 trở về trước, thủ thô tục quá đơn giản ban nha dat mat duong ven ho tay ban nha dat mat duong ven ho tay. Chỉ cần UBND TP.HCM đón nhận giao đất, rồi Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt quy hoạch là công ty bắt đầu khởi công. Nhưng về sau xuất hiện tình trạng Bộ Xây dựng can thiệp quá sâu về dự án, đặt ra việc thẩm tra cơ sở từng dự án. Tôi cho rằng những kiểm tra đó chỉ mang tính chất hình thức. Tức là cơ quan tác dụng đòi hỏi doanh nghiệp vẽ sao thì doanh nghiệp vẽ vậy nhưng chưa chắc gia tộc xây dựng đúng như thế.
Một điểm nữa là tấp tễnh rối rắm của Bộ Xây dựng đã bắt doanh nghiệp phải đối phó trong dự án bất động sản đầu tư. Thời Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, ông từng hai lần mời tôi ra Hà Nội góp ý về thủ tục hành chính. Lúc đó ông Quân đưa ra 33 bước thủ thô tục hành chính dính dấp đến thi công dựng. Lúc đó tôi đã nói thẳng với Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân rằng cái mà dự án đầu tư Bộ trưởng và các sở, ban ngành nhận được từ CĐT chỉ là một luận văn làm dối.
Thời điểm nhà đất sốt, nhiều doanh nghiệp tính làm đề án chung cư lớn nhưng vì thời khắc thủ tục kéo dài nên khi sản phẩm ra thì thị trường đóng băng nhóm mất rồi. Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải đợi đến 5 năm mới có tác phẩm thì quá lạc hậu, khuyết điểm thời rồi. Cho nên tốn kém vô hình rất lớn Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ toạ Hiệp hội nhà đất TP.HCMÔng Quân hỏi sao dối? Tôi trả lời thật là khi biên soạn dự án bất động sản đầu tư cho dự án tôi cũng chưa lường trước được điều gì hết. Tôi soạn theo yêu sách của luật là để chứng thực dự án này có lãi 10 - 15% chẳng hạn. Nhưng nếu phân khúc sốt lên, tôi có khả năng điều chỉnh dự án lãi 20 - 30%, nếu phân khúc đóng băng đảng tôi điều chỉnh lỗ 5 - 10%. Tất cả đều phụ thuộc vào thị trường. Dối ở đây là tôi viết đề án cho có để được duyệt mà khởi công. Nếu bộ trưởng không tin thì cứ cho kiểm toán những dự án được duyệt so với dự án làm xong khác xa nhau như thế nào.
Tôi khẳng định việc bắt làm dự án bất động sản đầu tư chỉ mang tính hình thức, đối phó và không đem đến hiệu quả gì cho doanh nghiệp.
Người mua nhà chịu thiệt hại
Thanh Niên Online: Ông có tính toán cụ thể tổn hại cho công ty do rối rắm thủ tục mang lại không?
Ông Nguyễn Văn Đực: Rất khó tính khó nết toán cụ thể vì mỗi đề án có những hao phí khác nhau. Thiệt hại hữu hình về tiền bạc thì đã thấy rõ. Thí dụ tôi mua miếng đất 50 tỉ, một năm sau bắt đầu thực hiện tôi chỉ chịu lãi vay thí dụ 10%/năm tức là 5 tỉ, tổng cộng cả cho vay lẫn lại là 55 tỉ đồng. Nhưng nếu sau 5 năm mới bắt đầu làm thì chỉ riêng lãi thôi đã lên tới 30 - 35 tỉ đồng, cộng cả vốn lên tới 80 - 85 tỉ đồng. Đứng ở giác độ công ty chúng tôi tổn hao 30 - 35 tỉ đồng. Nhưng đứng ở góc độ xã hội thì cả tầng lớp đều tổn thất vì giá thành đội thêm này sẽ được doanh nghiệp tính vào giá nhà giao dịch ra, người quan tâm phải chịu.
Thiệt hại vô hình tức là công ty tính đưa ra một tác phẩm hợp lý lúc đó nhưng vì thời khắc kéo dài quá nên khi tung hàng thị trường sản phẩm đó không còn phù hợp nữa. Đơn cử thời khắc nhà mặt phố đất sốt, nhiều công ty tính làm đề án căn hộ lớn nhưng vì thời khắc thủ thô tục kéo dài nên khi tác phẩm ra thì phân khúc đóng băng mất rồi.
Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải chờ đợi đến 5 năm mới có tác phẩm thì quá lạc hậu, lỗi thời rồi. Cho nên thiệt thòi vô hình rất lớn.
Thủ thô tục hành chính chậm như vậy gây tổn thất cho công ty 10 - 30% và hẳn nhiên tốn kém này chót cư dân nhà phải gánh. Có nhiều lý do để giá nhà mặt phố Việt Nam cao hơn các nước kế bên trong đó có cả thủ thô lỗ hành chính rắc rối, kéo dài. Sơ đồ thủ tục mà anh cầm đã được tôi vẽ đơn giản nhất. Chứ còn tôi bại liệt kê hết thủ thô lỗ theo lăm le có lẽ người trong ngành đọc có khi còn không hiểu chứ nói gì người dưng ngành.
Bắt công ty phải dối trá
* Nếu còn duy trì thủ tục hành chính này thì những chính sách kích cầu thị trường nhà đất do Chính phủ đưa ra, tiêu biểu như gói trợ giúp 30.000 tỉ đồng cũng khó mang đến hiệu quả?
- Ở đây cần phải làm rõ điều này. Nhà nước muốn quản lý chặt để tránh sự sụp đổ của thị trường bất động sản, sụp đổ của công trình xây dựng. Nhưng tôi hỏi ngược lại cách quản lý này có an toàn không? Thị trường nhà phố đất vẫn đóng băng và từ trước giờ chưa có dự án bất động sản vì chất lượng yếu kém mà sụp đổ.
Tôi khẳng định việc bắt làm dự án đầu tư chỉ mang tính hình thức, ứng phó và không mang đến hiệu quả gì cho doanh nghiệp.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ toạ Hiệp hội bất động sản TP.HCM
Như vậy các quy định này không đạt được mục đích quản lý thị trường. Có hay không có nghị định thì doanh nghiệp vẫn phải làm theo cách của họ. Còn những cái bắt phải làm thì công ty phải đối phó, đối đầu, đưa ra những thủ thuật lừa qua dối lại với nhau thôi.
Gói 30.000 tỉ đồng chưa nhanh nhất có nhiều lí do nhưng ít nhiều cũng lên đường từ vướng mắc của thủ tục hành chính rắc rối.
* Theo ông thời gian từ lúc triển khai đến lúc bắt đầu thực hiện đề án kéo dài bao lâu là hợp lý nhất?
- Một năm trở lại. Tức là dự định nên quay lại thời điểm 2006 trở về trước. Chừng nào nhà mặt phố nước chứng thực có công trình nào kém cỏi, hư hỏng, lường đảo thì mới tăng thêm tấp tễnh để kiểm soát. Còn nếu dự án vẫn tốt thì anh tăng thủ tục làm gì!
- Cảm ơn ông!
Mất 3 - 7 năm mới có xác xuất khởi công dự ánTrong bản kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực cho hay trước 2006, thời khắc để dự án nhà ở bắt đầu làm mất dao động một năm do thủ thô lỗ khá đơn chiếc giản. Chủ đầu tư chỉ cần có đồng ý giao đất của UBND TP.HCM và thỏa thuận quy hoạch 1/500 của Sở Quy hoạch kiến trúc.
Tuy nhiên, từ khi có nghị định 90/2006, nghị định 71/2010, thời gian tốn thêm ba năm nữa do chủ đầu tư phải tiếp thô lỗ trình Sở Xây dựng giám định qui hoạch cơ sở và duyệt y dự án đầu tư, được thẩm duyệt hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước)…
Kể từ khi nghị định 69/2009, nghị định 64/2012, thời khắc phải mất thêm 2 - 3 năm nữa do điều kiện cấp giấy thị thực quyền sử dụng đất qua nhiều mắt xích thẩm định, kiểm tra bản vẽ kỹ thuật…Theo tấp tễnh hiện hành, doanh nghiệp phải mất 3 - 7 năm để có khả năng bắt đầu xây dựng dự án bat dong san hung thinh. Trong đó có nhiều dự định không cấp thiết và đẩy giá thành đầu tư tăng cao.
Trung Hiếu
Thanh Niên
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét