Cung – cầu bất động sản
Nhắc lại một tí về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, trình bày rằng phê chuẩn sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá thăng bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng chuyển nhượng hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia). Trong đó, cung là chỉ nguồn cung vật phẩm với mức giá sẵn lòng chuyển nhượng (hay mức giá như người mua bán muốn chuyển nhượng hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có quan tâm muốn mua vật phẩm với một mức giá sẵn lòng thanh toán (hay mức phải chi người tham quan sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).
Nói một cách đơn giản, phân khúc BDS có diện tích rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán. Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau. Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu. Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật thị trường sẽ có cùng lượng bạn và người bán.
Tại mức giá cao thì lượng người muốn chuyển nhượng sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, tức là cung lớn hơn cầu. Và trái lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán. Mức giá như có số người mua bằng số người chuyển nhượng gọi là mức giá cân bằng.
Đường cung - cầu của những thị trường BDS khác nhau là khác nhau. Vì nhu cầu đối với mỗi loại hình BDS thì không giống nhau. Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo nhu cầu thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu. Có người lại còn có cả nhu cầu khẳng định giá thành cá nhân chủ nghĩa phê duyệt căn nhà phố của họ. Có người chỉ có khả năng trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có xác xuất chi nhiều tỷ đồng.
Những đặc trưng của cung BĐS:
- Cung BDS chịu sự quản lý chặt chịa của nhà nước. Cụ thể là các dự án nhà phố ở phải được nhà phố nước duyệt y thông suốt qua. Mục đích thường dùng đất được tấp tễnh rõ ràng và muốn chuyển mục đích thường dùng đất thì cần phải có phê duyệt của nhà phố nước và phải đóng phí tổn (tham khảo thêm về hệ số K khi chuyển đổi mục tiêu sử dụng đấttại đây).
- Cung đất cát cho mỗi mục đích thường dùng đều là có hạn chế và chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà phố nước: quy mô đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định minh bạch bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong dao động thời gian ngắn thì BDS dễ bị thiếu nguồn cung.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BDS bao gồm:
- Tăng trưởng kinh tế làm quan tâm về nhà phố ở tăng lên.
- Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.
- Thay đổi về việc làm, thu nhập, biến hóa công nghiệp xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà mặt phố ở tăng.
- Thay đổi ưu đãi sử dụng đất của Nhà nước.
Cung – cầu nhà đất tại Việt Nam
Có thể hình dong phân khúc bất động sản nước ta một cách đơn sơ như hình trên. Tại đó mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn nhà đất không bán được, và rất ít người mua. Khoảng đỏ thể hiện sự mất thăng bằng giữa cung và cầu.
Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BDS thường kì lớn và còn tiếp thô lỗ tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà phố ở nước ta, đặc trưng là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp thô tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ nhập cư vào các thành thị lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp thô lỗ gia tăng của thị trường nhà đất nước ta trong chuyên ngành nhà ở. (Nếu người mua đọc muốn hỏi tra rõ hơn về nhu cầu nhà phố ở, vừa ý xem phân tích chi tiếttại đây).
Nhưng không thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá nhà đất hiện tại là thích hợp vì nhu cầu BĐS quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng ta cần phải lưu ý cụ thể trình độ chi trả, nhu cầu cho từng thị trường chứ chẳng thể nói một cách chung chung. Như trong một phân tách trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm trôi nổi bật nhất đối với cung BDS tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.
Việt Nam có mức lương bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ giá rẻ – dành cho người có lương nhàng nhàng và nguồn cung nhà chung cư cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều GĐ tiến bộ nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm lệch lạc thị trường nghiêm trọng.
Một thực tại là những đề án phát triển chậm độ, chẳng thể tiếp thô lỗ bắt đầu hoặc xong nhưng không tìm được bạn bây giờ đa phần là những dự án ở thị trường cao cấp. Những đề án có mức giá vừa phải thì dù có trở ngại hơn nhiều so với trước nhưng vẫn chuyển nhượng được hàng. Điều này cũng lý giải vì sao một số doanh nghiệp nhà đất vẫn tiếp thô lỗ kết quả tốt trong bối cảnh tối tăm chung. Không chỉ trên thị trường giá rẻ giá thấp mà ngay cả ở thị trường đẳng cấp vẫn có những đề án và nhà đầu tư thành công, vì họ thực sự khác biệt và cung ứng được quan tâm của bạn dù cầu cho thị trường này là không nhiều.
Còn chung cư cho thuê thì có xác xuất nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BDS cho thuê được sự hỗ trợ của nhà mặt phố nước để tiến bộ cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu hút được nhà mặt phố đầu tư tư nhân.
Như vậy, nhìn từ khía cạnh phân khúc thì nhân tố mong muốn sự phát triển của phân khúc BDS là sự thích hợp giữa cung và cầu BĐS. Chắc chắn là các doanh nghiệp nhà đất cũng đã biết đến điều này nhưng do quá trình chấp hành dự án họ không phân tích một cách cẩn trọng dẫn đến thực trạng BDS tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào BĐS kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu mau chóng đã qua. Đây là lúc công ty nhà đất phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những đánh giá nghiêm túc về thị trường này bat dong san hung thinh. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu bất động sản … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết lí phủ phục thì chẳng thể giải quyết được bài toán cho thị trường.
Nguyên Khôi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét